Viager en Dordogne : comment ça fonctionne et pour qui est-ce intéressant ?
Il existe plusieurs façons de vendre ou d’acheter un bien immobilier. Le viager en est une, encore parfois mal connue et entourée de quelques idées reçues.
Pourtant, dans certaines situations, vendre en viager peut permettre à un propriétaire de valoriser son patrimoine, percevoir un capital et/ou des revenus complémentaires tout en continuant éventuellement à vivre chez lui. Pour l’acquéreur, c’est une autre manière d’envisager un projet immobilier ou patrimonial.
En Dordogne, où de nombreux propriétaires sont attachés à leur maison et souhaitent y rester le plus longtemps possible, cette solution mérite d’être mieux connue.
Qu’est-ce qu’une vente en viager ?
Le principe est assez simple.
Dans une vente en viager, le propriétaire vend son bien à un acquéreur. Le prix peut comprendre une somme versée au moment de la vente, appelée bouquet, ainsi qu’une rente viagère versée au vendeur pendant toute sa vie.
Le vendeur est appelé le crédirentier et l’acheteur le débirentier. Le montant de la rente dépend notamment de la valeur du bien, de l’âge du ou des vendeurs, de l’existence éventuelle d’un bouquet et du fait que le logement soit libre ou occupé.
Contrairement à une vente immobilière classique, le montant total qui sera finalement versé n’est donc pas connu à l’avance : le viager repose juridiquement sur un aléa, lié à la durée de vie du vendeur.
Viager occupé ou viager libre : quelle différence ?
C’est probablement la première distinction à connaître.
Le viager occupé
C’est la formule la plus connue.
Le propriétaire vend son bien mais conserve le droit d’y vivre, selon les modalités prévues dans l’acte de vente.
Cela peut être particulièrement intéressant pour une personne qui souhaite rester dans sa maison tout en transformant une partie de son patrimoine immobilier en ressources financières.
Comme l’acquéreur ne peut pas disposer immédiatement du logement, cette occupation est prise en compte dans la valorisation économique de l’opération.
Le viager libre
Dans un viager libre, le logement est disponible dès la signature.
L’acquéreur peut donc immédiatement l’occuper ou le louer. De son côté, le vendeur peut notamment utiliser le bouquet et la rente pour financer un nouveau lieu de vie ou compléter ses revenus.
À quoi correspondent le bouquet et la rente ?
Le bouquet est le capital éventuellement versé au vendeur lors de la signature chez le notaire.
Contrairement à une idée assez répandue, le bouquet n’est pas obligatoire. Son montant est déterminé dans le cadre de l'opération : plus le bouquet est important, plus cela influence généralement à la baisse le montant de la rente.
La rente viagère, elle, est versée périodiquement au vendeur jusqu’à son décès.
Son calcul nécessite donc une véritable étude du projet. On ne peut pas simplement prendre la valeur d’une maison et appliquer un pourcentage : la valeur du bien, l’âge du vendeur, son occupation éventuelle et le bouquet font notamment partie des éléments pris en compte.
Pourquoi vendre sa maison en viager en Dordogne ?
Les motivations peuvent être très différentes d’un propriétaire à l’autre.
Pour certains, il s’agit de compléter leur retraite. Pour d’autres, de disposer d’un capital permettant de financer de nouveaux projets, d’améliorer leur quotidien ou d’anticiper certaines dépenses.
Et dans le cas d’un viager occupé, il existe un avantage essentiel : il est possible de vendre sans nécessairement quitter sa maison.
C'est une caractéristique particulièrement intéressante lorsqu'on est profondément attaché à son logement et à son environnement.
Le viager ne doit donc pas être résumé à une simple opération financière. Il peut aussi répondre à un véritable projet de vie.
Et pour l’acheteur ?
L’achat en viager répond à une logique différente d’un achat immobilier traditionnel.
Dans le cas d’un viager occupé, l’acquéreur devient propriétaire du bien mais n’en dispose pas immédiatement. Dans un viager libre, il peut au contraire l’utiliser ou le louer dès la vente.
Dans les deux cas, il faut bien comprendre les engagements pris, la répartition des charges et travaux ainsi que les clauses prévues dans l’acte.
Le viager n’est donc pas une formule magique permettant « d’acheter une maison moins chère ». C’est une opération immobilière de long terme, avec ses avantages, ses contraintes et son aléa.
Viager ou vente à terme : ce n’est pas la même chose
On confond parfois les deux.
Dans un viager, la durée de versement de la rente dépend de la durée de vie du vendeur : elle n’est donc pas connue à l’avance.
Dans une vente à terme, le prix est payé selon un échéancier et pendant une durée déterminée à l’avance.
Cette différence change profondément la logique de l'opération.
Selon la situation du vendeur, ses objectifs et le bien concerné, l’une ou l’autre solution peut être plus adaptée. C’est justement pour cela qu’une étude personnalisée est indispensable avant de choisir.
Un projet qui doit être étudié au cas par cas
Il n’existe pas de « bon viager » universel.
L’âge du vendeur, la valeur et la situation du bien, son occupation, le montant souhaité au comptant, les besoins futurs du vendeur et les capacités de l’acquéreur doivent être étudiés ensemble.
L’acte de vente est établi chez le notaire, et il est important que les droits et obligations de chacun soient clairement prévus, notamment concernant la rente, son éventuelle revalorisation, les charges et les travaux.
C’est aussi pour cette raison que je travaille sur ces projets avec l’appui de professionnels spécialisés dans le viagerlorsque la situation le nécessite.
Vous envisagez un viager en Dordogne ?
Vous possédez une maison ou un appartement en Dordogne et vous vous demandez si le viager pourrait correspondre à votre situation ?
Ou vous envisagez au contraire d’acheter un bien en viager en Dordogne ?
Je peux vous accompagner dans cette première réflexion, étudier votre projet et vous aider à déterminer la solution immobilière la plus cohérente avec vos objectifs.
Ann Vapillon – Conseillère en immobilier eXp France en Dordogne
Bergerac • Dordogne • Périgord
Thinking of Dordogne? Think of Ann.